中文版  |  English
法治园地
司法案例
精彩博文
诉讼常识
法律精选
监督台
林嘉荣(主任.律师)
对本所律师服务有意见或建议请拨打
电话:0592-5166319 5168488
手机:13806062266
Email:fz68@vip.163.com
业务范围 更多>>
民商事综合事例
企业事务
国际法律事务
知识产权事务
建筑及房地产物业事务
律师风采 更多>>
精彩博文 您的当前位置:首页 > 法治园地 > 精彩博文
论优先购买权的性质及效力
发布时间: 2017.12.13 来源:互联网 点击率:1次
 
 一、相关法律规定
  (一)承租人优先购买权
  1.《中华人民共和国合同法》(“合同法”,1999年10月1日起施行)
  二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
  2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(“房屋租赁司法解释”,2009年9月1日起施行)
  第二十一条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。
  承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》(现已失效)便规定了承租人具有同等条件下的优先购买权。合同法虽然对承租者的此项权利进行了承继,但对于权利性质、实现程序、救济途径等均没有明确界定。房屋租赁司法解释第二十二条、第二十三条等规定了优先购买权的实现程序,第二十一条规定了该优先购买权的对抗效力。根据最高人民法院民一庭关于房屋租赁司法解释中承租人优先购买权相关条款的理解与适用,承租人优先购买权是一种强制缔约请求权,当承租人行使优先购买权的主张到达出租人时,其与出租人之间便形成买卖合同关系。承租人行使优先购买权不影响出租人与第三人之间买卖合同的效力。质言之,承租人主张优先购买权可以对抗出租人但不能对抗第三人。
  (二)共有权人优先购买权
  1.《中华人民共和国物权法》(“物权法”,2007年10月1日起施行)
  一百零一条:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。
  2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(“物权法解释一”,2016年3月1日起施行)
  第十二条:“按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。
  其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”。
  对于按份共有人的优先购买权,根据最高人民法院民一庭对该条的理解与适用,赋予按份共有人处于形成权的权利人地位,按份共有人行使优先购买权的直接法律效果就是在优先购买权人和转让人之间成立转让合同,该转让合同于按份共有人作出符合法律规定的同等条件购买共有财产的意思表示到达转让人时成立并生效。即按份共有人行使优先购买权是“承诺”,而非“要约”。对于按份共有人的优先购买权对第三人的影响,物权法解释一第十二条仅规定“权利人以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销转让合同或认定合同无效的,人民法院不予支持”,但未反向规定权利人请求撤销转让合同或认定合同无效的同时主张优先购买权的法律后果。对此,最高人民法院民一庭对该条的理解与适用中没有明确的意见,一方面认为“按份共有人有权请求确认合同无效并请求人民法院判决按份共有人按照同等条件受让该共有份额”的观点不可取,另一方面又认为“优先购买权制度应当赋予权利人对该转让合同享有特定权利”,但未言明何种“特定权利”。笔者倾向于认为,按份共有人主张优先购买权可以对抗出租人,但不能对抗第三人。
  (三)股东优先购买权
  1.《中华人民共和国公司法》(“公司法”,自1994年7月1日起施行)
  三十五条:“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权”。
  2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)》(“公司法解释四”,2017年9月1日起施 

  ······
 
[顶部] [返回]